1. Kündigung des Mieters
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt jederzeit eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Abgesehen von vertraglichen Vereinbarungen, wie einer wirksamen Befristung oder einem beidseitigen Kündigungsausschluss, kann der Mieter jeder Zeit das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden, ohne dass er dies gegenüber seinem Vermieter begründen oder rechtfertigen muss.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung des Mieters beträgt, unabhängig von der Mietdauer, drei Monate. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag (Karenzfrist) eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Um eine fristgemäße Zustellung der Kündigung zu gewährleisten, sollte ein Samstag stets wie ein Werktag behandelt werden.
Daneben gestattet das Mietrecht dem Mieter in bestimmten Fällen, das Mietverhältnis außerordentlich zu beenden. Eine außerordentliche Kündigung kommt in folgenden Fällen in Betracht:
- Vermieter verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung
- Vermieter kündigt Modernisierungsarbeiten an
- Vermieter stimmt geplanter Untervermietung nicht zu
Besteht ein Grund für die außerordentliche Kündigung, schreibt das Gesetz die Einhaltung bestimmter Fristen vor, die je nach Situation, auch an eine Überlegungsfrist des Mieters gekoppelt sind (z. B. beim Mieterhöhungsverlangen).
2. Kündigung des Vermieters
Will der Vermieter von Wohnraum eine ordentliche Kündigung aussprechen, ist dies nur dann möglich, wenn er für die Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Der Klassiker ist dabei der Eigenbedarf. Dieser ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Zu diesem Personenkreis gehören u. a.:
- die Eltern des Vermieters
- die leiblichen sowie die Stiefkinder
- die Geschwister des Vermieters
- die Enkel sowie
- die leiblichen Neffen und Nichten
Entfernte Verwandte gehören dann zum privilegierten Personenkreis, wenn ein besonders enger Kontakt zum Vermieter besteht, der eine moralische Pflicht zur Wohnraumüberlassung begründet.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht auch dann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses, an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie gehindert ist. Auch erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Kündigt der Vermieter eine Einliegerwohnung ist ausnahmsweise kein berechtigtes Interesse erforderlich. Gibt der Vermieter keinen Grund an, verlängert sich im Gegenzug die reguläre Kündigungsfrist um weitere 3 Monate. Diese richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und ist wie folgt gestaffelt:
- 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren
- 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren
- 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren
Dabei muss auch der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag (Karenzfrist) eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, aussprechen. Sind mehrere Personen als Vermieter an einem Mietvertrag beteiligt, muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben werden.
3. Kündigung muss schriftlich erfolgen
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss immer schriftlich erfolgen. Das gilt unabhängig davon, ob der Mieter oder Vermieter kündigt. Das gesetzlich geregelte Schriftformerfordernis verlangt, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig von der kündigenden Partei unterschrieben wird. Sind mehrere Personen Partei eines Wohnraummietvertrages, müssen alle Beteiligten das Kündigungsschreiben unterschreiben. Das Gleiche gilt bei mehreren Empfänger eines Kündigungsschreibens: Hier muss die Zustellung an alle Empfänger erfolgen, um eine wirksame und fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen.
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