Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis

Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung so erhalten, dass der Mieter sie wie vereinbart nutzen kann. Dazu gehört auch, dass er die Wohnung wieder in Ordnung bringt, wenn es während der Vertragslaufzeit zu üblichen Abnutzungen kommt. In der wirklich gelebten Mietrechtspraxis wird diese Pflicht per Vertrag meist dem Mieter auferlegt. Danach hat der Mieter das zu erledigen, was ursprünglich Aufgabe des Vermieters war. Dabei gilt aber, dass der Mieter nicht mehr durchführen oder bezahlen soll, als er selbst verwohnt hat.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man alles, was notwendig ist, um die Gebrauchsspuren in der Wohnung zu beseitigen. Dazu gehört in der Regel alles, was mit Farbe, Tapete und Gips erneuert werden kann, also das

1. in Küchen, Bädern und Duschen im Allgemeinen alle fünf Jahre
2. in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in der Regel alle acht Jahre
3. in anderen Nebenräumen wie Abstellkammern im Allgemeinen alle zehn Jahre.

Allerdings ist der Renovierungsbedarf immer am konkreten Einzelfall zu bestimmen. Die in den Mietverträgen genannten Fristen dürfen nicht als starre Vorgabe ausgestaltet sein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diverse Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt, mit der der Folge, dass trotz einer Vereinbarung im Mietvertrag, Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht renovieren müssen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn

1. die vereinbarten Fristen starr sind, d.h. die tatsächliche Mietdauer ebenso wie die während der Mietzeit vorgenommenen Arbeiten unberücksichtigt bleiben oder der Mieter renovieren soll, obwohl die Räume noch in Ordnung sind
2. dem Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses vorgeschrieben wird in welcher Farbe er die Wohnung streichen soll
3. wenn die Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Klausel kombiniert wird, nach der Schönheitsreparaturen auch nach dem Auszug zu erledigen sind (Endrenovierung), unabhängig vom Zustand der Mietwohnung.

Grundsätzlich kann der Mieter alle Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass diese von einem Handwerker ausgeführt werden. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und von mittlerer Art und Güte sein. Der Vermieter braucht sich also nicht mit einer ''Hobby-Qualität'' zufrieden zu geben. So müssen beispielsweise die Decken und Wände streifenfrei und deckend gestrichen sein.

Wer die wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durchführt, kann zu Schadenersatz verpflichtet werden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter zuvor schriftlich mitgeteilt hat, welche Arbeiten auszuführen sind und bis wann diese erledigt sein müssen. Der Vermieter kann auch damit drohen, eine Fachfirma zu beauftragen.

Reagiert der Mieter nicht, kann es teuer für ihn werden. Zu den Handwerkerkosten kommen mögliche Mietausfälle, die der Vermieter durch die Verzögerung der Arbeiten hinnehmen muss. Sollte sich der Mieter endgültig und ernsthaft weigern zu renovieren, muss der Vermieter ihm keine Frist einräumen. Die Handwerker können dann umgehend beauftragt werden.