Mietpreisbremse 2019

Dazu wird die Miethöhe in Gebieten mit angespannter Wohnungslage bei Neuvermietung gesetzlich begrenzt. Weisen Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus, kann bei einer Neuvermietung von Wohnraum, der sich in einem solchen Gebiet befindet, die Miethöhe bei einer Neuvermietung nicht beliebig hoch angesetzt werden. Inzwischen haben die meisten Bundesländer eine entsprechende Verordnung erlassen, so dass die Mietpreisbremse in den meisten Ballungsräumen greift.

Liegt die zu vermietende Immobilie in einem solchen Gebiet, kann der Vermieter bei einer Neuvermietung einen Aufschlag in Höhe von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder sie wird anhand von Vergleichswohnungen bestimmt. Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, gelten die Schranken der Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel. Bei einer Indexmiete muss die Ausgangsmiete der Indexvereinbarung die gesetzliche Grenze von 10 Prozent einhalten.

Wurde vor der Neuvermietung bereits eine Miete erzielt, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, genießt der Vermieter grundsätzlich Bestandsschutz und kann die bisherige Vormiete, ohne Rücksicht auf die Mietpreisbremse, verlangen. Maßgeblich ist dabei die Vormiete, die ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses erzielt wurde.

Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung von Bestandsimmobilien. Neubauten sind von der Regelung ausgenommen. Ebenso greift die Mietpreisbremse nicht, wenn Bestandsimmobilien umfassen modernisiert wurden. Neubauten sind Immobilien, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel eines Neubaus entsprechen und die modernisierte Immobilie mit einem Neubau vergleichbar ist.

Will der Vermieter eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangen, muss er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über die Umstände informieren, die ihn dazu berechtigen (z. B. höhere Vormiete, Modernisierung). Erteilt der Vermieter diese Auskunft nicht oder nicht rechtzeitig, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Bisher musste der Vermieter das nur dann tun, wenn der Mieter Auskunft über die bisherige Miethöhe verlangt hat.

Nach bisheriger Rechtslage musste der Mieter in einem solchen Fall die unangemessen hohe Miete qualifiziert rügen. Erforderlich war, dass der Mieter die Tatsachen benennt, die zur Beanstandung der Miethöhe führen. Künftig reicht hier eine einfache und formlose Rüge aus. Wurde vom Mieter gerügt, kann er die zu viel gezahlte Miete, die nach der Rüge fällig wurde, zurückfordern.

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