Ist der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Gleiches gilt, we... Erläuterung einblenden
Ist der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Gleiches gilt, wenn der Mieter mit einem Betrag der Miete für einen Zeitraum in Verzug ist, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt und die Miete für zwei Monate erreicht.
Kündigt der Vermieter daraufhin das Mietverhältnis und setzt dem Mieter erfolglos eine Frist zur Räumung, muss er eine Räumungsklage einreichen. Der Vermieter sollte darauf achten, dass er in seiner Kündigung, die nachweislich dem Mieter zugegangen sein muss, bereits die Räumungsklage androht und dass er der weiteren Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter widersprochen hat.
Insbesondere kann der Vermieter, nur weil der Mietvertrag durch die Kündigung beendet worden ist, den Mieter nicht eigenhändig vor die Tür setzen. Der Vermieter darf das Mietobjekt nicht gegen den Willen des Mieters betreten, so lange dieser im Mietobjekt wohnt, da er sich ansonsten des Hausfriedensbruchs gemäß § 123 des Strafgesetzbuches (StGB) strafbar macht.
Bei einer erfolgreichen Räumungsklage erreicht der Kläger einen sog. Räumungstitel. Wenn der Beklagte das Mietobjekt nicht freiwillig räumt, wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, diesen Räumungstitel zu vollstrecken. Wenn es notwendig sein sollte, kann der Gerichtsvollzieher zur Räumung auch unmittelbaren Zwang ausüben und bspw. Schlösser aufbrechen und den Beklagten aus der Wohnung setzen.
Allerdings kann der Beklagte die Räumung hinauszögern, wenn er rechtzeitig einen sog. Räumungsschutzantrag gemäß § 765a Zivilprozessordnung (ZPO) gestellt hat. Räumungsschutz kann bspw. dann gewährt werden, wenn der Beklagte trotz angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt unter Einschaltung eines Maklers eine Wohnung gefunden hat, diese aber erst nach mehreren Monaten beziehen kann.
Mit der Räumungsklage kann eine Zahlungsklage verbunden werden, mit der die bereits ausstehenden Mietzahlungen geltend gemacht werden. Darüber hinaus ist es möglich, für den Zeitpunkt über den Kündigungstermin hinaus eine sog. Nutzungsentschädigung zu verlangen, die ihrer Höhe nach der Miete entspricht, da der Mieter das Mietobjekt ja weiterhin nutzt und der Vermieter das Mietobjekt nicht anderweitig vermieten kann.
Die Kosten der Räumungs- und Zahlungsklage richten sich nach dem Streitwert. Bei Streitigkeiten hinsichtlich der Beendigung von Mietverhältnissen bestimmt sich der Streitwert in der Regel nach der Jahresnettomiete gemäß § 41 Abs. 2 Gerichtskostengesetz (GKG). Hinsichtlich des Zahlungsantrages ist der Wert der ausstehenden Zahlung auch der Streitwert. Je höher der Streitwert ist, desto höher sind Gerichts- und Anwaltskosten.
Beispiel: Beträgt die monatliche Nettomiete 300,- Euro, liegt die Jahresnettomiete bei 3.600,- Euro. Der Streitwert inklusive des Zahlungsantrages in Höhe von 1.000,- Euro liegt dann bei insgesamt 4.600,- Euro. Die Gerichtskosten belaufen sich in diesem Fall bei einem Urteil auf 363,- Euro und die Kosten für einen Anwalt auf 919,28 Euro.
Im Zivilprozess muss der Kläger einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Je nachdem, ob er im Prozess unterliegt oder obsiegt, verbleiben die gezahlten Gerichtskosten beim Gericht oder der Beklagte muss sie dem Kläger erstatten. Wird der Anspruch nur teilweise durchgesetzt, werden die Kosten in der Regel gequotelt. In unserem Beispielsfall würde das bedeuten: Das Kostenrisiko des Klägers liegt, wenn die Gegenseite einen Rechtsanwalt einschaltet, bei insgesamt 2.201,56 Euro.
Auch hinsichtlich der weiteren Kosten, die für die Räumung anfallen, also den Gebühren des Gerichtsvollziehers oder den Kosten für ein Speditionsunternehmen für die Entsorgung des Mobiliars, muss der Kläger einen Vorschuss leisten. Letztlich fallen sie aber dem Beklagten zur Last, d. h. der Kläger hat gegen ihn einen Erstattungsanspruch nach § 788 Zivilprozessordnung (ZPO).
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