Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen b... Erläuterung einblenden
Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen bzw. während der Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten. Weist die gemietete Wohnung jedoch Mängel auf, kann der Mieter, bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen, vom Vermieter u. a. Schadensersatz verlangen. Nach § 536a Abs. 1 BGB kommen für ein Schadensersatzbegehren des Mieters drei Fallkonstellationen in Betracht.
1. Garantiehaftung (§ 536a Abs. 1 Var. 1 BGB) - Musterschreiben 1
Der Vermieter haftet gemäß § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB für alle Mängel, die bereits bei Mietbeginn an der Mietsache vorhanden waren (sog. Garantiehaftung). Diese Haftung gilt dabei unabhängig von einem Verschulden des Vermieters und auch dann, wenn der Vermieter den Mangel nicht kannte.
Auch Mängel, die bei Vertragsschluss noch nicht sichtbar sind, deren Ursache aber bereits angelegt war (z. B. verborgene Baumängel, die nachträglich zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs führen), begründen einen Schadensersatzanspruch des Mieters.
2. Verschuldenshaftung (§ 536a Abs. 1 Var. 2 BGB) - Musterschreiben 2
Für Mängel an der Mietsache, die während der Mietzeit auftreten, haftet der Vermieter, wenn er diese zu vertreten hat, d. h. bei vorsätzlichem oder fährlässigem Verhalten (§ 536a Abs. 1 Var. 2 BGB). Dies ist z. B. der Fall, wenn er seiner Verkehrssicherungs- oder Kontrollpflicht am Gebäude nicht nachgekommen ist. Schuldhaft handelt der Vermieter auch, wenn seine Angestellten, wie z. B. der Hauswart, oder von ihm beauftragte Handwerker den Mangel vorsätzlich oder fahrlässig verursacht haben.
Eine vielfach auftretende Ursache für Schadensersatzansprüche ist Schimmelbefall in der Wohnung. Der Vermieter beruft sich dabei oftmals darauf, der Mieter habe unzureichend geheizt oder gelüftet. Um seine Schadensersatzpflicht abwenden zu können, muss der Vermieter dem Mieter dies allerdings konkret nachweisen, z. B. durch das Gutachten eines Bausachverständigen.
3. Verzugshaftung (§ 536a Abs. 1 Var. 3 BGB) - Musterschreiben 3
Der Vermieter macht sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn er mit der Beseitigung eines Mangels an der Mietsache in Verzug kommt (§ 536a Abs. 1, Var. 3 BGB). Dies ist der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel angezeigt, der ihn am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hindert, und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat, aber der Vermieter den Mangel schuldhaft nicht innerhalb der Frist behoben hat.
Erleidet der Mieter infolge des Mangels einen Schaden, muss der Vermieter ihm diesen ersetzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel auch verschuldet hat.
Beispiel: Der Mieter zeigt an, dass die Terrassentür nicht richtig schließt und mahnt den Vermieter unter Fristsetzung zur dringend notwendigen Reparatur. Bei einem Unwetter wird die Tür aufgedrückt und der sich im Raum befindliche Teppich durch den Regen beschädigt.
4. Umfang des Anspruchs auf Schadensersatz
Der Mieter kann Schadensersatz in dem Umfang verlangen, in dem ihm durch den Mangel der Mietsache ein finanziell messbarer Nachteil entstanden ist. Dies sind z. B. die Kosten der einstweiligen Unterbringung, Lagerkosten für Möbel, entgangener Gewinn, Kosten eines Zwischenumzugs, Zeitaufwand des Geschädigten, etc. Die Kosten müssen allerdings notwendig gewesen sein.
Ersatz kann nicht nur die Mietpartei selbst verlangen, sondern auch die in den Schutzbereich des Mietvertrags mit einbezogenen Personen wie Familien- und Haushaltsangehörige. Sollte ein Mitverschulden des Mieters bei der Entstehung des Schadens oder bei dessen Umfang gegeben sein, führt dies zu einer Minderung seines Schadensersatzanspruchs gegenüber dem Vermieter.
5. Ausschluss des Anspruchs auf Schadensersatz
Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist ausgeschlossen, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt (§ 536b Satz 1 BGB). Sollte dem Mieter der Mangel an der Mietsache infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch nur dann zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536b Satz 2 BGB).
Nach § 536c Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter jeden Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige des Mangels und kann der Vermieter infolgedessen nicht für Abhilfe sorgen, ist der Mieter nicht berechtigt Schadensersatz zu verlangen (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB).
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