Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs

Ist der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Gleiches gilt, we... Erläuterung einblenden

Ist der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Gleiches gilt, wenn der Mieter mit einem Betrag der Miete für einen Zeitraum säumig ist, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt und die Miete für zwei Monate erreicht (§§ 543 Abs, 2 Nr. 3 und 569 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Kündigt der Vermieter daraufhin das Mietverhältnis und setzt dem Mieter vergeblich eine Frist zur Räumung, muss er eine Räumungsklage einreichen. Hinsichtlich des Kündigungsschreibens sollte der Vermieter darauf achten, dass dieses nachweislich dem Mieter zugegangen sein muss. Der Vermieter sollte hierin bereits die Räumungsklage angedroht sowie der weiteren Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter widersprochen haben.

Die Miete ist im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats zu leisten (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die fristgerechte Zahlung kommt es dabei grundsätzlich auf die rechtzeitige Übermittlung des Geldes bis zum Fälligkeitszeitpunkt durch den Mieter an. Es kann allerdings auch im Mietvertrag vereinbart werden, dass maßgeblich der Zugang beim Vermieter sein soll. Fällt der "dritte Werktag" auf einen Samstag, tritt der Zahlungsverzug und seine Folgen erst nach dem folgenden Montag - also am Dienstag - ein. Der Samstag soll danach nicht als Werktag im Sinne des § 556b BGB anzusehen sein.

Insbesondere kann der Vermieter, nur weil der Mietvertrag durch die Kündigung beendet worden ist, den Mieter nicht eigenhändig vor die Tür setzen. Der Vermieter darf das Mietobjekt erst gar nicht gegen den Willen des Mieters betreten, so lange dieser im Mietobjekt wohnt, da er sich ansonsten des Hausfriedensbruchs gemäß § 123 des Strafgesetzbuches (StGB) strafbar macht.

Bei einer erfolgreichen Räumungsklage erreicht der Kläger einen sog. Räumungstitel. Wenn der Beklagte das Mietobjekt nicht freiwillig räumt, wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, diesen Räumungstitel zu vollstrecken. Wenn es notwendig sein sollte, kann der Gerichtsvollzieher zur Räumung auch unmittelbaren Zwang ausüben und bspw. Schlösser aufbrechen und den Beklagten aus der Wohnung setzen.

Allerdings kann der Beklagte die Räumung hinauszögern, wenn er rechtzeitig einen sog. Räumungsschutzantrag gemäß § 765a Zivilprozessordnung (ZPO) gestellt hat. Räumungsschutz kann bspw. dann gewährt werden, wenn der Beklagte trotz angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt unter Einschaltung eines Maklers eine Wohnung gefunden hat, diese aber erst nach mehreren Monaten beziehen kann.

Die Kosten der Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert. Bei Streitigkeiten hinsichtlich der Beendigung von Mietverhältnissen bestimmt sich der Streitwert in der Regel nach der Jahresnettomiete gemäß § 41 Abs. 2 Gerichtskostengesetz (GKG). Je höher der Streitwert ist, desto höher sind Gerichts- und Anwaltskosten.

Beispiel: Beträgt die monatliche Nettomiete 300,- Euro, liegen Jahresnettomiete und damit der Streitwert bei 3.600,- Euro. Die Gerichtskosten belaufen sich in diesem Fall bei einem Urteilsspruch auf 315,- Euro und die Kosten für einen Anwalt auf 752,68 Euro.

Im Zivilprozess muss der Kläger einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Je nachdem, ob er im Prozess unterliegt oder obsiegt, verbleiben die Gerichtskosten beim Gericht oder der Beklagte muss sie dem Kläger erstatten. Wird der Anspruch nur teilweise durchgesetzt, werden die Kosten in der Regel gequotelt. In unserem Beispielsfall würde das bedeuten: Das Kostenrisiko des Klägers liegt, wenn die Gegenseite einen Rechtsanwalt einschaltet, bei insgesamt 1.820,36 Euro.

Auch hinsichtlich der weiteren Kosten, die für die Räumung anfallen, also die Gebühren des Gerichtsvollziehers oder die Kosten für ein Speditionsunternehmen zwecks Entsorgung des Mobiliars, muss der Kläger einen Vorschuss leisten. Letztlich fallen sie aber dem Beklagten zur Last, d. h. der Kläger hat gegen ihn einen Erstattungsanspruch, § 788 Zivilprozessordnung (ZPO).

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