Die Bürgschaft dient der Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Darin verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter, für die Erfüllung der Forderungen aus dem Mietverhä... Erläuterung einblenden
Die Bürgschaft dient der Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Darin verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter, für die Erfüllung der Forderungen aus dem Mietverhältnis einzustehen. Da es sich um eine Form der Mietsicherheit handelt, ist bei Wohnraummietverhältnissen auch die Bürgschaft gemäß § 551 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf das Dreifache der Monatsmiete beschränkt. Wird diese Grenze überschritten, ist die Bürgschaft grundsätzlich nur bis zu diesem Betrag wirksam.
Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur, wenn der Dritte die Bürgschaft freiwillig und unabhängig von einer Aufforderung des Vermieters bei Vertragsabschluss übernimmt und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird. Auch wenn mehrere Mietsicherheiten erbracht werden, dürfen diese zusammengerechnet den Betrag der dreifachen Miethöhe nicht überschreiten. Darüber hinaus gehende Sicherheiten sind ebenfalls unwirksam.
Die Mietbürgschaft umfasst grundsätzlich nur den Mietzins für die Dauer der vereinbarten Mietzeit einschließlich einer eventuellen Nutzungsentschädigung über die Mietzeit hinaus. Der Mietzins für die Zeit einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach dessen Beendigung oder einer zwischen den Mietparteien vereinbarten Vertragsfortsetzung ist davon nicht erfasst.
Grundsätzlich kann der Bürge die dem Mieter (Hauptschuldner) zustehenden Einreden selbst geltend machen (§ 768 BGB). Dies ist zum einen die Einrede der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit nach § 770 BGB, wonach der Bürge die Zahlung an den Vermieter verweigern kann, solange der Mieter als Hauptschuldner das Mietverhältnis anfechten oder der Vermieter mit einer eigenen Forderung gegen den Mieter aufrechnen kann. Wichtig ist auch die sog. Einrede der Vorausklage gemäß § 771 BGB. Die Einrede der Vorausklage hat zur Folge, dass der Vermieter den Bürgen erst in Anspruch nehmen kann, wenn er gegen den Mieter erfolglos eine Zwangsvollstreckung betrieben hat.
Der Vermieter und der Bürge können aber vereinbaren, dass auf die Einrede der Vorausklage verzichtet wird, indem eine sog. selbstschuldnerische Bürgschaft abgeschlossen wird. Folge: Der Vermieter kann direkt auf den Bürgen zugreifen ohne Umweg über den Mieter. Ebenfalls ist ein Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit gemäß § 770 BGB möglich. Bei einem Verzicht auf diese Einreden kann der Bürge erleichtert in Anspruch genommen werden.
Beispiel:
Fall 1: "normale" Mietbürgschaft (Bürge hat Einrede der Vorausklage)
Der Mieter zahlt seine Miete nicht. Der Vermieter muss nun seinen Zahlungsanspruch zunächst gegen den Mieter geltend machen. Dies kann er tun, indem er ein gerichtliches Verfahren gegen den Mieter durchführt und anschließend die Zwangsvollstreckung gegen ihn betreibt. Nur wenn die Zwangsvollstreckung erfolglos bleibt - z. B. wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters -, darf der Vermieter vom Bürgen Zahlung der rückständigen Miete verlangen.
Fall 2: selbstschuldnerische Mietbürgschaft (Bürge verzichtet auf Einrede der Vorausklage)
Der Mieter zahlt seine Miete nicht. Nun hat der Vermieter die Wahl, ob er zuerst gegen den Mieter oder den Bürgen vorgeht. Der Vorteil für den Vermieter ist hierbei, dass er gleich auf den Bürgen zugreifen kann, ohne vorher die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter versucht zu haben. Der Bürge haftet somit wie der Mieter.
Die Bürgschaft endet grundsätzlich mit dem Entfallen der Hauptschuld aus dem Mietverhältnis, durch Ablauf einer Befristung, durch Erfüllung der Bürgschaftspflicht oder durch Kündigung. Eine Kündigung ist dabei grundsätzlich nur möglich, wenn ein Kündigungsrecht vereinbart wurde. Eine unbefristet eingegangene Bürgschaft kann ansonsten nur aus wichtigem Grund gemäß § 314 BGB gekündigt werden, also wenn einer Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nach einer Interessenabwägung nicht mehr zumutbar ist (z. B. bei Scheidung der zwischen dem Mieter und dem bürgenden Ehegatten geschlossenen Ehe oder erheblicher Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters).
Erläuterung ausblenden
ab €
79,00
