Vermieterkündigung, fristlos, Zahlungsverzug

Ist der Mieter bei der Wohnraummiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Zahlung der Miete mindestens in Höhe von insgesamt einer Monatsmiete in Zahlungsverzug, hat der Vermieter gemäß §§&nb... Erläuterung einblenden

Ist der Mieter bei der Wohnraummiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Zahlung der Miete mindestens in Höhe von insgesamt einer Monatsmiete in Zahlungsverzug, hat der Vermieter gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a), 569 Abs. 3 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein außerordentliches Kündigungsrecht: Dasselbe gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3b) BGB). Vorauszahlungen auf Nebenkosten sind ebenfalls Bestandteil der Miete.

Die Miete ist im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats zu leisten (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die fristgerechte Zahlung kommt es dabei grundsätzlich auf die rechtzeitige Übermittlung des Geldes bis zum Fälligkeitszeitpunkt durch den Mieter an. Es kann allerdings auch im Mietvertrag vereinbart werden, dass maßgeblich der Zugang beim Vermieter sein soll. Fällt der "dritte Werktag" auf einen Samstag, tritt der Zahlungsverzug und seine Folgen erst nach dem folgenden Montag - also am Dienstag - ein. Der Samstag soll danach nicht als Werktag im Sinne des § 556b BGB anzusehen sein.

Ein Zahlungsverzug liegt nur vor, wenn der Mieter die verspätete Zahlung zu verschulden hat. Dies ist nicht der Fall, wenn er die Miete berechtigterweise mindert, eine Mieterhöhung für unberechtigt hält und daher den Erhöhungsbetrag nicht zahlt oder die Mietzahlung nur unter Vorbehalt leistet. Die außerordentliche Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter bis zwei Monate nach Zustellung der Klageschrift an den Beklagten (sog. Rechtshängigkeit) die Rückstände begleicht.

Ist in den letzten zwei Jahren eine Kündigung aus diesem Grund bereits unwirksam geworden, kann der Mieter die Kündigung allerdings nicht nochmals durch eine Nachzahlung abwenden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzug auch ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. In diesem Fall kann der Mieter die Folgen der Kündigung nicht durch Nachzahlung der Rückstände abwenden.

Auch bei dauerhafter unpünktlicher oder unvollständiger Zahlung kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Dazu ist aber grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Vermieters und ein weiterer verspäteter Zahlungsverzug erforderlich. Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzug auch ordentlich, d. h. mit der gesetzlichen Frist kündigen.

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