Mieterhöhung wegen Modernisierung - zulässig?

Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er seine Wohnungen modernisiert. Doch nicht jede bauliche Maßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. Vielmehr muss diese

• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
• die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder
• der Sanierung denkmalgeschützter Altbauten dienen

Darunter fallen z. B. Arbeiten zur Verbesserung des Schallschutzes, der Wasserversorgung, der Entwässerung und der sanitären Einrichtungen, aber auch die Errichtung von Kinderspielplätzen und Grünanlagen und der Bau eines neuen Balkons. Werden lediglich alte, noch funktionsfähige Ausstattungen durch neue ersetzt, ohne dass sich dadurch der Gebrauchswert der Wohnung verbessert, ist dies keine Modernisierungsmaßnahme. Der zulässige Umfang der Erhöhung beträgt 8% der Modernisierungskosten, die anteilig für die Wohnung des betreffenden Mieters aufgewendet wurden, und zwar pro Jahr.

Weiter ist auch eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu beachten. Lag die Miete vor der Erhöhung unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter, ist nur eine Mieterhöhung von 2 Euro je Quadratmeter, innerhalb von 6 Jahren, zulässig.

Der Vermieter muss den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich über die beabsichtigten Maßnahmen, deren Dauer, die anfallenden Kosten und die zu erwartende Mieterhöhung informieren. Versäumt er dies, verlängert sich die Frist, ab der die erhöhte Miete zu zahlen ist, um sechs Monate. Ebenso verhält es sich, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn Prozent höher ist als die mitgeteilte.

Rechtsgrundlagen:
§§ 559 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

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Mustervorlagen

Modernisierungsvereinbarung

Modernisierungsarbeiten und Mieterhöhung