Immobilienrecht Urteile 2015 |
27.03.2015
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in drei Entscheidungen vom 25. März 2015 mit der Frage befasst, ob eine in einem Gaslieferungsvertrag enthaltene formularmäßige Preisanpassungsklausel (Spannungsklausel), nach der sich der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändert, bei ihrer Verwendung gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Inhaltskontrolle standhält (Az.: VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14).
Ähnliche formularmäßig vereinbarte Preisanpassungsklauseln wie die hier verwendete hatte der BGH bereits in früheren Urteilen bei einer Verwendung gegenüber Unternehmern als wirksam erachtet, bei einer Verwendung gegenüber Verbrauchern jedoch entschieden, dass sie der Inhaltskontrolle nicht standhalten, soweit sie künftige Preisänderungen betreffen.
In den drei Verfahren haben die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) geltend gemacht, dass sie als Verbraucher anzusehen seien. Deswegen sei die Preisanpassungsklausel unwirksam, so dass sie die vom Versorgungsunternehmen verlangten erhöhten Beträge nicht schuldeten beziehungsweise ihnen ein Rückforderungsanspruch zustehe, soweit sie die verlangten Beträge gezahlt hätten.
Der BGH hat die Frage, ob die WEG als Verbraucher anzusehen ist, nunmehr bejaht. Die WEG ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen, nämlich immer dann, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.
Als entscheidend hat der BGH angesehen, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass sie - durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes (zwingend) - Mitglied einer WEG wird. Hinzu kommt, dass die WEG beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel - und damit auch bei Energielieferungsverträgen, die (wie hier) der Deckung des eigenen Bedarfs dienen - zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken handelt.
Dies gilt auch dann, wenn die WEG bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird. Denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln kommt es im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an.
Unter Anwendung dieser Grundsätze ist in den Verfahren von einer Verbrauchereigenschaft der WEG und damit von einer Unwirksamkeit der den streitgegenständlichen Preiserhöhungen zugrunde liegenden Vertragsbestimmungen auszugehen.
(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25.03.2015)