Mieterhöhung, Indexmiete

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Schreiben des Vermieters an den Mieter zur Mieterhöhung wegen Indexmiete. Im Mietvertrag kann schriftlich vereinbart werden, dass die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst wird (sog. Indexmiete).

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Ausführliche rechtliche Erläuterungen

Im Mietvertrag kann schriftlich vereinbart werden, dass die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst wird (sog. Indexmiete, § 557b Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, ist eine Indexmiete nur möglich, wenn der Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter auf mindestens 10 Jahre oder auf Lebenszeit geschlossen wurde.

Falls eine Indexmiete vereinbart worden ist, sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen, insbesondere die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Jedoch hat der Vermieter weiterhin die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) und eine Mieterhöhung aufgrund von baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 559 BGB), geltend zu machen.

Bei der Indexmiete erhöht sich die Miete nicht automatisch dadurch, dass der Verbraucherpreisindex sich ändert. Vielmehr muss die Mieterhöhung wegen Indexmiete vom Vermieter an den Mieter schriftlich erklärt werden. Hinzu kommt: Bevor der Vermieter die Mieterhöhung geltend machen kann, muss die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Der Vermieter hat die Pflicht, den alten und den aktuellen Index anzugeben, die Differenz als Prozentzahl der Mieterhöhung zu Grunde zulegen und die Erhöhung bzw. die neue Miete als Geldbetrag dem Mieter mitzuteilen. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.

Beispiel:
Der Vermieter und der Mieter haben am 28. Februar 2019 einen Mietvertrag geschlossen (Kaltmiete 1.000 Euro) und dabei Indexmiete vereinbart (Basisjahr 2015 = 100 Punkte).
Im März 2020 möchte der Vermieter die Miete zum ersten Mal erhöhen. Der Vermieter muss nun den Geldbetrag der Mieterhöhung ausrechnen:
Verbraucherpreisindex 2015 = 100,0
Verbraucherpreisindex Februar 2019 = 104,5
Verbraucherpreisindex März 2020 = 106,1
(Daten werden vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht)

Dem Vermieter liegt also der aktuelle Verbraucherpreisindex von März 2020 (Indexstand=106,1) vor. Nun muss die Veränderung seit dem Vergleichsjahr ausgerechnet werden. Das Vergleichsjahr ist in der Regel das Jahr der letzten Mieterhöhung bzw. des Mietbeginns, hier also das Jahr 2019 (Indexstand Januar = 104,5). Die Steigerung des Indexes wird nach folgender Formel berechnet:
Neuer Index / alter Index * 100 - 100 = Veränderung in Prozent
106,1 / 104,5 * 100 - 100 = 1,53

Der Index hat sich also um 1,53 Indexpunkte erhöht: dies bedeutet, dass der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Basisjahr 2015 sich um 1,53 Prozent erhöht hat.

Folglich darf der Vermieter die Miete um 1,53% erhöhen, also im vorliegenden Fall um 15,30 Euro. Der Vermieter erklärt dem Mieter am 15. März 2020 schriftlich, dass die Miete um 15,30 Euro erhöht wird und nun 1015,30 Euro beträgt. Der Mieter muss dann ab Mai 2020 die erhöhte Miete zahlen.