Ausgleichsanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die zur Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Mängel erforderlich sind. Dazu gehört in der Regel alles, was mit Farbe Tapete und Gips er... Erläuterung einblenden

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die zur Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Mängel erforderlich sind. Dazu gehört in der Regel alles, was mit Farbe Tapete und Gips erneuert werden kann, also das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren, Fensterrahmen und Außentüren von innen. Dabei gilt der Grundsatz, dass der Mieter nicht mehr durchführen oder bezahlen soll, als er selbst verwohnt. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Vornahme der Schönheitsreparaturen zuständig. Er kann diese Verpflichtung aber im Mietvertrag auf die Mieter übertragen.

Eine Regelung über Schönheitsreparaturen bei Auszug ist unwirksam, wenn vorgenommene Arbeiten während der Mietzeit völlig unberücksichtigt bleiben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur Fälligkeit von Schönheitsreparaturen in einer Grundsatzentscheidung einen Fristenplan als zulässig angesehen, wonach im Allgemeinen eine Frist von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und von sieben Jahren für andere Nebenräume wie Abstellkammern als angemessen gelten.

Wirksam ist eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter beim Auszug renovieren muss, wenn die im Allgemeinen geltenden Fristen seit der letzten Renovierung verstrichen sind und nach dem Grad der Abnutzung die Vornahme von Schönheitsreparaturen erforderlich ist. Macht der Mieter geltend, die vorgesehenen Fristen eingehalten zu haben, muss er dies im Streitfall beweisen. Unerheblich für eine Renovierungspflicht des Mieters ist dabei, in welchem Zustand er die Wohnung übernommen hat.

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben, die fälligen Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung auch nach Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter die fälligen Renovierungsarbeiten von einer Fachfirma vornehmen lassen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen. Der Vermieter kann darüber hinaus auch Schadenersatz in Form einer Nutzungsentschädigung verlangen, wenn die Wohnung wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen nicht rechtzeitig weitervermietet werden konnte.

Der Vermieter muss die Renovierungsarbeiten allerdings unmittelbar nach Ablauf der dem Mieter gesetzten Frist vornehmen, um den Schaden so gering wie möglich zu halten. Folglich wird die Nutzungsentschädigung in der Regel nicht mehr als eine Monatsmiete ausmachen.

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