Dem Vermieter steht an den vom Mieter in das Mietobjekt eingebrachten und in dessen Eigentum stehenden Sachen nach den §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein sog. Vermieterpfandrecht... Erläuterung einblenden
Dem Vermieter steht an den vom Mieter in das Mietobjekt eingebrachten und in dessen Eigentum stehenden Sachen nach den §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein sog. Vermieterpfandrecht zu. Abgesichert werden dadurch alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Grundsätzlich wird das Vermieterpfandrecht vornehmlich als Druckmittel gegen den Mieter eingesetzt, denn eine Verwertung der Pfandgegenstände kann nur im Wege des Verkaufs durch öffentliche Versteigerung erfolgen. Im Regelfall erbringt dies aber keinen nennenswerten Verkaufserlös, vor allem nicht bei der Wohnraummiete.
Will der Vermieter die Pfandgegenstände zur weiteren Nutzung des Mieters in den Mieträumen belassen, sollte er eine Inventarliste über diese erstellen und an den Gegenständen einen Hinweis anbringen, dass diese dem Vermieterpfandrecht unterworfen sind (z. B. durch einen Aufkleber). Es empfiehlt sich zur Inventarisierung einen unabhängigen Zeugen mitzunehmen. Will der Vermieter die gepfändeten Gegenstände dennoch versteigern lassen, muss er mit einmonatigem Vorlauf die Verwertung androhen.
Das Vermieterpfandrecht entsteht nur an pfändbaren Gegenständen. Nicht pfändbar sind gemäß § 811 der Zivilprozessordnung (ZPO) u. A. dem persönlichen Gebrauch oder Haushalt dienende Sachen des Mieters, soweit er sie zu einer bescheidenen Lebensführung benötigt (z. B. Fernseher, Kühlschrank, Waschmaschine, etc.). Dementsprechend ist das Vermieterpfandrecht bei der Wohnraummiete eher von untergeordneter Bedeutung. Im Gewerbemietrecht sind die zur Fortführung des Betriebs oder zur Ausführung des Berufs notwendigen Gegenstände wie Maschinen, Büroeinrichtung, etc. unpfändbar.
Ist ein Gegenstand unter Eigentumsvorbehalt an den Mieter übertragen worden, besteht das Vermieterpfandrecht auch an dem sog. Anwartschaftsrecht bezüglich dieses Gegenstandes. Das bedeutet, dass sobald daran ein vollwertiges Eigentumsrecht des Mieters entsteht, sich auch das Vermieterpfandrecht auf diesen Gegenstand erstreckt. Sachen, die der Mieter zur Sicherheit an Dritte übereignet hat, fallen nicht unter das Vermieterpfandrecht. Denn diese stehen im Eigentum des Dritten und nicht mehr im Eigentum des Mieters.
Entfernt der Mieter Gegenstände aus dem Mietobjekt gegen den Widerspruch des Vermieters, hat dieser ein Selbsthilferecht (§ 562b BGB). Er kann die Entfernung verhindern, notfalls auch unter Gewaltanwendung, und die Gegenstände in Besitz nehmen. Bei der Gewerberaummiete kann er unter Umständen sogar die Entfernung durch Austauschen der Schlösser verhindern. Er muss dem Mieter dann allerdings regelmäßig (z. B. zu den üblichen Öffnungszeiten des Geschäfts) Zutritt zum Mietobjekt gewähren.
Hat der Mieter Gegenstände ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt, kann dieser einen Herausgabeanspruch geltend machen. Bei diesem Herausgabeanspruch werden zwei Situationen unterschieden: Ist der Mieter bereits ausgezogen, kann der Vermieter die Herausgabe an sich verlangen, anderenfalls besteht ein Anspruch auf Rückschaffung der Gegenstände in die Mieträume. Zu beachten ist, dass der Herausgabeanspruch nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis von der Entfernung geltend gemacht werden kann.
Der Mieter kann das Vermieterpfandrecht bzw. die Verwertung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Wertes des Pfandgegenstandes abwenden (§ 562c BGB).
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